Le régime fiscal des SCI : IR ou IS ?

Comment choisir l'imposition d'une SCI ?

Nous vous expliquons ici comment faire la différence entre la SCI à l'IR et la SCI à l'IS afin de faire votre choix en matière de fiscalité selon vos attentes futures.

Les SCI à l’IR (Impôt sur le revenu)

Les règles fiscales applicables aux SCI à l’IR sont celles des revenus fonciers. La société n’est pas redevable de l’impôt sur les résultats et les plus-values de cession de biens immobiliers. Les associés de la société sont imposés personnellement, de la même manière que les personnes physiques qui sont propriétaires en direct d’un bien immobilier.

Chaque associé de la SCI est imposé personnellement à l’IR, dans la catégories de revenus de capitaux mobiliers, sur la quote-part de résultat qui lui revient. Des prélèvements sociaux, au taux global de 17,2%, sont également dus sur les revenus fonciers.

En l’absence de bénéfices, le déficit foncier peut être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il pourra également être imputé sur le revenu global de l’associé lorsqu’il résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt dans la limite annuelle de 10 700 euros (et sans limite dans certains cas particuliers).

Concernant les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, l’associé est imposé selon les règles des plus-values des particuliers sur la quote-part qui lui revient. Les plus-values immobilières sont soumises à l’IR au taux de 19% ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. De plus, une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 euros.

Pourquoi opter pour l'IR ?

Toutefois, la plus-value immobilière est diminuée par un abattement en fonction de la durée de détention du bien :

• Concernant l’IR : un abattement progressif s’applique à compter de la 6^ème année de détention. Au-delà de 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.
• Concernant les prélèvements sociaux : un abattement progressif s’applique à compter de la 6^ème année de détention. Au-delà de 30 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.

Enfin, l’associé qui cède des parts d’une SCI à l’IR est imposé selon les règles des plus-values immobilières (voir ci-dessus). Pour les associés personnes morales, le régime des plus-values professionnelles s’applique.

Les SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés)

Pourquoi opter pour l'IS ?

En optant pour l’impôt sur les sociétés, les associés font peser la fiscalité des bénéfices et des plus-values directement sur la SCI. Les associés ne sont imposés que sur les dividendes qu’ils décident de s’octroyer.

Au niveau des résultats, l’impôt sur les sociétés est appliqué. Ce dossier vous explique le fonctionnement de cet impôt en détail : l’impôt sur les sociétés. Les déficits ne pourront être imputés que sur les bénéfices réalisés ultérieurement par la société.

Concernant les plus-values sur les cessions de biens immobiliers, ceux sont les règles des plus-values professionnelles qui s’appliquent. La plus-value s’ajoute donc au montant du bénéfice imposable à l’IS. Compte tenu de l’amortissement des biens immobiliers, les plus-values peuvent être importantes, donc l’imposition également.

Enfin, l’associé qui cède des parts d’une SCI à l’IS est imposé selon les règles des plus-values sur valeurs mobilières (associé personne physique) ou des plus-values professionnelles (associé personne morale). Pour les associés personnes physiques, un abattement pour durée de détention s’applique sur la plus-value lorsque les titres sont détenus depuis au moins 2 ans :

• 50% d’abattement pour les titres détenus entre 2 et 8 ans,
• 65% d’abattement pour les titres détenus plus de 8 ans.

Quel est le régime fiscal le plus avantageux ?

Vous trouverez ci dessous un tableau comparatif entre les deux types d'imposition afin d'adapter votre décision.

Tableau comparatif : SCI à l’IR / SCI à l’IS

SOURCE

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