Investissement locatif : comment choisir entre la location courte et longue durée ?

19/03/2024

Investissement locatif : comment choisir entre la location courte et longue durée ?

Location courte durée : de quoi parle-t-on ?

Louer son bien sur une courte durée signifie le mettre en location de manière saisonnière, à des personnes de passage (principalement des vacanciers). S’il s’agit de votre résidence principale, vous ne devez pas dépasser le quota de 120 jours par an de mise en location.

Quels sont les avantages ?

L’avantage principal de louer sur une courte durée repose sur un meilleur rendement. En effet, dans le cas de location de courte durée ou saisonnière, vous fixez librement le prix. Ainsi, pour un même bien, vous pouvez solliciter un loyer plus élevé à un locataire de passage (à la nuit ou à la semaine par exemple) qu’à un locataire de longue durée.

Par ailleurs, ce type de mise en location peut se révéler judicieuse si vous souhaitez pouvoir récupérer ponctuellement le logement au cours de l’année, afin de profiter d’une résidence secondaire quelques semaines par an.

Quels sont les inconvénients ?

Proposer un logement en location courte durée s’accompagne de coûts à prendre en compte :

  • premièrement, louer un logement sur une courte durée vous oblige à le meubler au sens de la réglementation en vigueur. Vous devez donc entièrement l’équiper, et potentiellement renouveler les éléments usés ou détériorés,
  • aussi, comme dans tout type de location, vous devez entretenir le bien proposé afin de garantir son attractivité. L’usure d’un logement proposé en location saisonnière est souvent plus rapide que celle d’un logement loué sur le long terme, en raison du nombre importants de locataires qui se succèdent,
  • enfin, louer en saisonnier sollicite inexorablement du temps ou de l’argent. Remise de clefs, changement du linge, ménage du bien après chaque locataire... toutes ces tâches solliciteront un certain investissement personnel ou représenteront un coût si vous souhaitez les déléguer.

La location courte durée vous expose par ailleurs à un risque de vacance locative plus élevé que dans le cas d’une location longue durée. Cette vacance dépend notamment du niveau d’attractivité touristique du bien que vous proposez.

Location saisonnière : des pratiques localement encadrées

Avant de mettre un bien en location saisonnière, renseignez-vous sur la législation propre à la commune où se situe votre logement. En effet, de plus en plus de municipalités encadrent cette modalité de location afin de faire face à la diminution de l’offre locative longue durée.

Aussi, il est préférable de vous rapprocher de votre mairie afin d’être renseigné sur la

Location longue durée : comment ça fonctionne ?

La location longue durée est destinée à abriter des locataires qui s’installent dans votre logement pour en faire leur résidence principale. Un bail d’habitation est conclu pour trois ans pour un logement vide, et pour un an s’il s’agit d’un logement meublé.

Notez par ailleurs que dans certaines communes dites en zone tendue, les loyers sont encadrés.

En savoir plus

Quels sont les avantages ?

La location longue durée vous offre une source de revenus pérenne et vous permet d’avoir une bonne visibilité sur vos revenus locatifs à venir. Aussi, afin de mesurer le rendement de la location longue durée, n’oubliez pas de prendre en compte l’ensemble des charges que vous allez pouvoir partager avec votre locataire, qui fait de votre bien sa résidence principale.

La longévité de la durée d’occupation de votre logement vous permet aussi de limiter les coûts engendrés par la recherche d’un locataire (frais d’agence, rédaction du bail, etc.). De plus, en proposant votre bien en location longue durée, vous n’aurez plus qu’à vous acquitter de la taxe foncière. La taxe d’habitation et la taxe sur les ordures ménagères sont à la charge de votre locataire.

Quels sont les inconvénients ?

Contrairement à la location saisonnière, qui permet de récupérer aisément son logement pour y habiter ou loger un proche, en location longue durée, un certain nombre de règles est à respecter pour donner congé à son locataire (délai de préavis, formalités…). En savoir plus.

Par ailleurs, si vous souhaitez louer votre logement, vous vous inquiétez peut-être de devoir faire face à des loyers impayés. Pour vous prémunir contre ce type de situation, vous pouvez souscrire une garantie loyers impayés. En cas de loyer impayé, demandez conseil auprès SOS loyers impayés au numéro suivant : 0805 160 075.

Location non meublée et meublée : quelle fiscalité ?

Location non meublée

Si vous louez votre bien non meublé, vous devez indiquer les revenus locatifs dans la catégorie « revenus fonciers » de votre déclaration de revenus. Il existe deux régimes d’imposition selon vos recettes locatives :

  • si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, vous pouvez choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier. Ce dernier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs,
  • à partir de de 15 000 € de revenus locatifs, vous êtes soumis au régime réel. Celui-ci vous permet de déduire de vos revenus fonciers vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale.

Location meublée

La loi de finances pour 2024 modifie le seuil de chiffre d'affaires hors taxes pour les logements meublés.

Ainsi, pour bénéficier du régime dit « micro-BIC », vos recettes annuelles inférieures ne doivent pas dépasser 15 000 € HT. Le taux de l'abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs est porté à 30 %, contre 50 % auparavant.

EN SAVOIR PLUS

Enfin, que votre bien soit loué meublé ou non, la taxe d’habitation et la taxe sur les ordures ménagères sont à la charge de votre locataire. Vous devez en revanche vous acquitter de la taxe foncière.

Simulez les revenus et la fiscalité de votre investissement locatif

L'agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) met à votre disposition un simulateur qui vous permet d'estimer les revenus et la fiscalité de votre investissement locatif. Cliquez ici pour y accéder.

Grâce à cet outil, vous pouvez comparer le rendement de votre investissement selon le régime fiscal sélectionné (régime réel, micro-foncier, Denormandie, Pinel, Loc'Avantages, etc.).


Si vous avez besoin d'une comptabilité au réel afin de pouvoir déduire l'ensemble des charges afférentes à vos locations, par exemple en loueur meublé non professionnel ou professionnel, n'hésitez pas à nous contacter et nous nous ferons un plaisir de vous accompagner durant votre activité.

SOURCE


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